Zákon vlastníkom bytov dáva na výber. Buď si svoj majetok budú spravovať svojpomocne a zriadia tzv. spoločenstvo vlastníkov bytov, alebo ho zveria do rúk „odborníka“, t.j. subjektu, ktorý má správu bytov a nebytových priestorov v predmete podnikania a uzavrú zmluvu o výkone správy so správcom.
Zmysel tohto zákonného pokynu je jasný - zabezpečiť dlhodobú riadnu správu bytov, nebytových priestorov a spoločných priestorov v bytových domoch. Ak sú vlastníci ochotní a schopní, spravujú si bytový dom sami. Ak nie, mal by ich správca v ideálnom prípade odbremeniť od potreby spravovať bytový dom – nie vždy sa však dôvera v správcu ukáže byť oprávnená.
Do 31. mája mali obyvatelia bytov, ktorých byty spravuje správca, s ktorým uzavreli zmluvu o výkone správy, obdržať vyúčtovanie ako aj správu o činnosti správcu za predchádzajúce obdobie. Nedodržanie tohto ustanovenia zákon postihuje celkom prísne, až do ich predloženia nemá správca nárok na platby za správu (t.j. nemá nárok na svoju „odmenu“).
Čo však v prípade, ak milý správca predloží len vyúčtovanie? Takéto vyúčtovanie bez sprievodnej správy často obsahuje len údaje, ktoré vlastníkov bytov riadne neinformujú, resp. správca tým akurát tak zaplaví vlastníkov bytov množstvom údajov, v ktorých sa nie je možné, bez investovania času do kritickej analýzy, dobre orientovať.
Aj samotnú správu o činnosti je možné napísať (úmyselne?, z nedbanlivosti?) tak, aby v podstate len formálne naplnila zákonnú povinnosť, prípadne aby zahltila čitateľa množstvom detailov, ťažko overiteľných dát, a takto prípadne zakryla „prešľapy“ samotného správcu.
Správca by mal raz ročne vypracovať aj plán opráv na nasledujúce obdobie. Čo ak ho však nepredloží ?
Správca by mal minimálne raz ročne zvolať schôdzu vlastníkov bytov a svoju činnosť prezentovať a vysvetliť. Čo ak schôdzu nezvolá? Čo ak ju „náhodou“ zvolá na taký „vhodný“ čas ako napríklad tesne pred dlhším voľnom, pred dôležitým cirkevným alebo štátnym sviatkom, pred prázdninami, pred víkendom?
Správca by mal spravovať peniaze vlastníkov bytov daného bytového domu na osobitnom analytickom účte. Čo však ak tak nerobí a s peniazmi nakladá tak, že napríklad pôžičkami „vypomáha“ iným súkromným osobám pri činnostiach, ktoré so správou bytového domu majú málo spoločné? Možno tie prostriedky aj zhodnotí, ale pod akým rizikom? Kde sa končí pojem „správa“, a začína pojem „hazard s cudzími peniazmi“? Zásadným faktom je, že tak robí bez vedomia vlastníkov týchto peňažných prostriedkov,teda vlastníkov bytov.
Správca by mal činnosti pri výkone správy zabezpečovať samostatne v mene vlastníkov bytov a na účet vlastníkov bytov. Iste, všetky činnosti nemôže a nevie odborne a efektívne realizovať, to by bolo navyše aj nehospodárne. Potrebuje si preto na odborné činnosti najať špecializovanú firmu. Čo ak si správca najme firmu A a tá zasa firmu B, prípadne ani firma B ešte nie je dostatočne kompetentná a „potrebuje“, napr. na výkon odpočtu vody, najať ešte firmu C? Aj správca, aj firma A, aj firma B, aj firma C si za činnosti, prirodzene, účtujú vlastnú maržu.
Spôsobov, akými môže správca získať peniaze na úkor ľudí, ktorí do neho vložili dôveru, je mnoho.
Tieto a obdobné problémy je možné riešiť aktívnym zásahom samotných vlastníkov bytov. Správcu je možné odvolať, na to je však potrebná uznášaniaschopná schôdza vlastníkov bytov, a teda prítomnosť vlastníkov a ich hlasovanie. Žiaľ, mnohí vlastníci bytov na aktivitu v tejto oblasti rezignovali. Sú zahltení vlastnými problémami, ktoré ich trápia viac. Na schôdzu jednoducho neprídu, resp. ostávajú inak pasívni. Takýmto spôsobom postupne pomaly, ale isto unikajú eurá, desiatky eur, stovky eur, tisíce eur.
Prešľapy konkrétneho správcu v jednom dome budú často iné ako spôsob „podnikania“ iného správcu v inom bytovom dome. Zovšeobecňovanie správnej obrany je teda obtiažne.
Základom ostane asi aj v tejto oblasti latinská právna zásada „ právo praje ostražitému“. Ak samotným vlastníkom bytov nevadí, že sú postupne a „len v malom“ okrádaní, tak budú mať mnohí správcovia ešte dlho dobrý biznis.
Istá intervencia verejnej moci však stojí za úvahu. Ak si napríklad správca dovolí neplniť si elementárne povinnosti, napr. ak nemá tú slušnosť postaviť sa aspoň raz za rok pred svojich „zamestnávateľov“ (správca žije z peňazí vlastníkov za správu, vlastník ho platí a teda „zamestnáva“) a nezvolá schôdzu vlastníkov bytov do 31. mája, ak nepredloží vyúčtovanie alebo správu o činnosti za prechádzajúce obdobie, ak nepredloží plán na budúce obdobie, sú to fakty ľahko overiteľné. Žiadna námaha a čas investovaný do pátrania kde a koľko a v prospech koho vlastne uniká nie je potrebná. Zmluva s takýmto správcom by mohla zo zákona zaniknúť a byť nahradená napr. dočasnou zmluvou s najväčším správcom v danej obci / meste s tým, že sa v istom období uskutoční výber nového správcu. Rozličné správcovské spoločnosti si medzi sebou konkurujú a rady odprezentujú vlastnú konkurenčnú ponuku. Už len prezentácia konkurenčných správcov pred vlastníkmi bytov dokáže mnohokrát priblížiť problematiku vlastníkom bytov a pomôže vlastníkom bytov zorientovať sa pri správe vlastného majetku tak, aby vedeli kde a na čo si dávať pozor, aby neboli dlhodobo okrádaní a aby ich životný priestor bol kvalitnejší a krajší.
Cieľom, prirodzene, nie je rušiť zmluvy so správcami.
Cieľom je za daného stavu (pasivita a nezáujem vlastníkov, bežných ľudí, ktorí jednoducho nemajú dostatok síl, času a prostriedkov na boj s profesionálmi) primäť správcov k riadnemu a včasnému plneniu si ich povinností.
Česť tým správcom, ktorí podnikajú tak, že ich zisk je skutočne len v samotnej odmene správcu a nie aj v iných nepoctivých zdrojoch!
